Průměrná úroková míra u hypoték počátkem letošního února činila podle dat České bankovní asociace 5,6 procenta. Základní dvoutýdenní repo sazba ČNB, která se užívá při finančních operacích na volném trhu, byla tou dobou 6,75 procenta a byla tak o 1,15 procentního bodu vyšší.
Ekonomové to vysvětlují tím, že i když se hypoteční sazby hýbou ve stejných vlnách jako sazby vyhlašované centrální bankou, ve skutečnosti komerční banky v úvěrech na bydlení zohledňují i mnoho dalších faktorů včetně dlouhodobější ceny peněz na trhu.
Co je to repo sazba?Jedna ze tří základních sazeb České národní banky, která se využívá jako maximální sazba úroku v situaci, kdy obchodní banky vrací ČNB půjčené peníze zpět. |
„Úrokové míry hypoték nemusí nutně vždy reflektovat vývoj sazeb ČNB. Byť změny sazeb ze strany bankovní rady dopadají na ceny hypoték, častěji se spíše řídí tržním děním. Vývoj sazeb spíše koreluje s vývojem úrokových swapů, tedy očekávané průměrné ceny peněz za dané období,“ říká ke strategii obchodních bank analytik Vratislav Zámiš z Raiffeisenbank.
Do aktuální výše úrokové sazby u hypotečních úvěrů se tak podle analytiků propisuje mnoho přímých i nepřímých faktorů. Ty nepřímé jsou v případě každé bankovní společnosti individuální a odvíjí se od toho, jak je velká, kolik má poboček či zaměstnanců. Nepřímé náklady zároveň velkou měrou souvisí třeba i s učiněnými investicemi do digitalizace nebo efektivity. Rovněž se sem řadí i marže banky.
Ceny bytů krok s inflací neudržely. Mimo Prahu jsou už na hypotéku dostupnější |
Do přímých nákladů patří nejrůznější poplatky, rizikové i kapitálové náklady. Tou nejpodstatnější částí jsou v každém případě úrokové náklady, které však souvisí především s něčím jiným, než je momentální dvoutýdenní repo sazba České národní banky.
Strategie, která se nevyplácí
„Pro nacenění hypotečních úvěrů jsou důležité hlavně dlouhodobé tržní sazby. Jde o takzvané swapové sazby. Ty jsou v současné době mnohem níž než krátké sazby ČNB, což v konečném důsledku umožňuje poskytnout i nižší úrokovou sazbu na hypotéce,“ uvádí Petr Gapko, hlavní ekonom Moneta Money Bank.
Co je to úrokový swap?Dohoda mezi dvěma ekonomickými subjekty, při které si vzájemně vyměňují úrokové platby vypočítávané z různých sazeb v totožné měně. Využívá se za účelem snížení rizika nečekaného pohybu úrokové sazby. |
V současné době většina bankovních domů v České republice nejčastěji poskytuje hypotéky s tříletou fixací. Tyto peníze si banky vypůjčují právě na tuto dobu, a to za cenu, kterou určuje průměrná cena peněz za dané období, kterou je v tomto případně takzvaný tříletý úrokový swap. Ten se momentálně pohybuje kolem úrovně 3,5 procenta.
I přesto ale ekonomové říkají, že v současné době se tato strategie v krátkém období bankám nevyplácí. „Daleko lepší než poskytnout hypotéku za pět procent, je uložit peníze u ČNB. Pokud se ale podíváme do budoucna, všeobecně se očekává, že ČNB pohne svými sazbami výrazněji dolů, pak už bude situace opačná,“ doplňuje Petr Gapko.
Situace se vyrovná v druhé polovině roku
K vyrovnání dvoutýdenní repo sazby ČNB a úroků u hypotečních dojde pravděpodobně ve druhé polovině letošního roku. Analytici totiž očekávají, že v té době by se krátkodobé úrokové sazby mohly dostat pod ty dlouhodobé. „Proto bude pokles sazeb u hypotečních úvěrů probíhat pomaleji než v případě České národní banky,“ komentuje ekonom Martin Slaný ze skupiny DRFG.
Centrální bankéři opět stáhli sazby a předpověděli horší vývoj ekonomiky |
Pokles úrokových sazeb obchodních bank z posledních týdnů se v každém případě už začíná propisovat do zájmu o hypotéky. V lednu totiž banky a stavební spořitelny v České republice poskytly hypoteční úvěry za 13 miliard korun, což je meziroční nárůst o 99 procent.