Výbor si sám zvýšil odměny, v domě máme neplatiče. Co nejvíce trápí vlastníky

Zjistila jsem, že členové našeho výboru SVJ si zvýšili odměny. Nezávidím jim to, ale mám dojem, že o tom by snad měli rozhodovat vlastníci?
Rozhodování o výši odměny členů výboru je výlučnou pravomocí shromáždění. Členové výboru tedy nemohou sami sobě odměny zvýšit. Pokud tak učinili, a tento krok nevyplývá z rozhodnutí shromáždění a není shromážděním schválen ani následně, k rozhodnutí se nepřihlíží a členové výboru jsou povinni přijaté platby vrátit společenství vlastníků jednotek a nahradit případnou škodu, například ušlé úroky, pokud by peníze byly jinak uloženy na bankovním účtu, který je úročen.

Na chodbách našeho domu výměnili světla. Zakázku za padesát tisíc, podle mého názoru značně předraženou, dostala firma, jejímž jediným jednatelem a společníkem je předseda SVJ. Není to střet zájmů? Rozhodování o opravě a údržbě společné části patří do působnosti shromáždění, pokud náklady převyšují v průměru částku 1 000 Kč na jednotku. Tento limit neplatí, pokud jde o opravy stavu způsobeného havárií na společných částech a také v případě, kdy stanovy určují něco jiného.

Obvyklé bývá ve stanovách mnohem vyšší limit. V případě, na který se dotazujete, je tedy třeba se nejprve podívat do stanov, co je v nich určeno. Pokud je limit alespoň 50 tisíc korun, výbor mohl o výměně světel rozhodnout sám. Jestliže je ale zakázka předražená, pak členové výboru nepostupovali s péčí řádného hospodáře a opět zde platí, že jsou povinni nahradit SVJ škodu, kterou způsobili.

Ke střetu zájmů mohlo dojít, jestliže smlouvu uzavřel předseda SVJ jednající jak za společenství, tak zároveň za svou společnost. Pokud ale za SVJ uzavřeli smlouvu jiné osoby, ke střetu zájmů nedošlo.

V domě máme několik neplatičů. Jak může společenství vůči nim postupovat?
Výbor jakožto statutární orgán je povinen pohledávky vymáhat. Buď se s dlužníky dohodne na rozumném splátkovém kalendáři včetně úhrady úroků z prodlení, případně bude vymáhat pohledávky soudní cestou.

Poté, co získá pravomocný a vykonatelný rozsudek (tzv. exekuční titul), bude pohledávky vymáhat exekučně. Výbor se také může pokusit uzavřít s dlužníkem dohodu o úhradě dluhu u notáře ve formě notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti, což znamená, že když dlužník dohodnutý splátkový kalendář nedodrží, SVJ nebude muset podávat k soudu žalobu a rovnou bude moci přistoupit k exekuci, protože takový notářský zápis se svolením k vykonatelnosti je rovněž exekučním titulem.

Poslední schůzi jsme měli před více než rokem. Co můžeme dělat?
Podle občanského zákoníku platí, že statutární orgán svolá shromáždění k zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Statutární orgán svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich; neučiní-li to, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami.

Pavel Nastis Práva absolvoval na Právnické fakultě Univerzity Palackého v Olomouci. V roce 2004 složil advokátní zkoušky. Specializuje se především na občanské, obchodní, směnečné, rodinné a trestní právo.

Takže na otázku, co dělat, je odpověď jednoduchá – výše uvedený počet vlastníků jednotek musí výboru podat podnět ke svolání shromáždění a pokud je výbor i poté nečinný, tito vlastníci svolají shromáždění sami.

Mám jako vlastník bytu právo nahlížet do účetnictví společenství? Zatím jsem se setkal s rázným odmítnutím, to prý může jen kontrolní komise.
Podle občanského zákoníku má vlastník jednotky právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. Vlastník jednotky může nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie.

Pokud tedy předseda výboru neumožňuje výkon tohoto práva, je možné se ho domoci soudní cestou. Samozřejmě se opět nabízí možnost přesvědčit sousedy a domluvit se na odvolání takových členů výboru z funkce.

Ocitli jsme se v patové situaci: nikdo nechce pracovat ve výboru. Co teď?
Takové SVJ bude nefunkční a je třeba situaci řešit, ideálně tak, že se přece jen najdou lidé, kteří budou ochotni funkci člena výboru vykonávat.

Jinou možností je změnit stanovy tak, že statutárním orgánem nebude tříčlenný výbor, ale jen předseda SVJ. To znamená, že není nutné hledat tři lidi ochotné se ujmout funkce, stačí najít jednoho. Pokud stanovy neurčují něco jiného, pak může být členem výboru nebo předsedou SVJ zvolena také osoba, která v domě nevlastní žádnou jednotku, tedy profesionální správce.