Pokud vládní konsolidační balíček podnítí inflaci, snižování základních úrokových sazeb České národní banky (ČNB), které ovlivňují sazby u hypoték, nebude zdaleka tak rychlé, jak si mnozí představovali.
„Rok 2024 bude docela jistě o snižování základních úrokových sazeb centrálních bank,“ říká hlavní ekonom J&T Banky Petr Sklenář. Dodává však, že by se vůbec nedivil, kdyby klíčová sazba ČNB, dvoutýdenní repo sazba, která je nyní na úrovni 6,75 procenta, začínala pětkou ještě i na konci letošního roku. Inflační příběh podle jeho názoru totiž zdaleka nekončí.
I hlavní ekonom skupiny Partners Martin Mašát v souvislosti s rychlým poklesem úroků u hypoték mírní očekávání. „Optimismus bych rozhodně brzdil, protože si musíme uvědomit, že sazby hypoték se odrážejí od dlouhodobých výnosů a bude trvat nějakou dobu, než se dlouhodobé úroky přenastaví na nižší základní sazby,“ upozorňuje.
Hypoteční analytička Partners Marcela Mazáková přidává odhad z praxe:
„K výraznému oživení hypotečního trhu dojde až s výraznějším poklesem úrokových sazeb na dlouhodobých úvěrech. To minimálně v první polovině roku rozhodně neočekávám.“
Pokles cen stimuluje hypoteční trh
Podle analytiků další útlum hypotečního trhu loni srazil nabídkové ceny rezidenčních nemovitostí ve starších domech či v periferních oblastech i o deset procent. U nových bytů ceny stagnují, developeři ale lákají zájemce o koupi bytu různými benefity. Realitní trh zůstává stejně jako ten hypoteční v trvalém poklesu. Například developeři v Praze ročně prodají řádově nízké jednotky tisíců nových bytů.
Avšak z hlediska hypotečního trhu se útlum na realitní trhu jeví i jako stimulující faktor. „V průběhu celého roku, primárně v první polovině, drobně klesaly úrokové sazby a klesaly i ceny starších nemovitostí. Tyto faktory byly také velmi pravděpodobně důvodem změny klesajícího trendu v růstový,“ říká Marcela Mazáková s odkazem na mírné oživení hypotečního trhu na konci loňského roku.
Podle Mazákové je ale předčasné mluvit o oživení hypotečního trhu. Zejména přelom let 2022 a 2023 se ukázal jako slabý v objemech i počtech hypotečních úvěrů. V tomto období se hypoteční trh vrátil, jak říká, téměř o deset let zpátky. „Trh ale pak nabral pozvolný růst a bylo zřejmé, že se odrazil ode dna,“ vysvětluje.
Už loni v říjnu byl z meziročního pohledu objem poskytnutých hypoték více než dvojnásobný. Avšak jen kvůli tomu, že se srovnával s nízkými hodnotami roku 2022.
Ceny nemovitostí zůstávají vysoko
V roce 2024 analytici očekávají opět mírný, ale stabilní a trvalý růst poptávky po hypotečních úvěrech. Tomu podle nich pomůže deaktivace dvou parametrů podmínek pro získání hypotéky ze strany ČNB.
Od ledna 2024 už banky nemusejí uplatňovat limit maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho ročnímu příjmu. Centrální banka přitom už loni v červenci navíc zrušila další z ukazatelů pro získání hypotéky, poměr celkové výši měsíční splátky vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele o hypotéku.
„Trochu opačným vliv však budou mít ceny nemovitostí, kde již není očekávaný pokles, ale spíše jejich stabilizace,“ tvrdí Mazáková.
Podle Martina Mašáta aktuálně neexistuje žádný důvod pro další růst cen nemovitostí. A to minimálně do doby, než odezní inflace a vysoké úrokové sazby a hypoteční trh se opět rozhýbe. „Proti růstu cen nemovitostí hovoří i recese, kterou nyní Česká republika prochází. A klesající reálná kupní síla domácností právě v důsledku vysoké inflace,“ tvrdí – s tím, že součástí celého obrazu jsou i drahé hypotéky.
Co se týče nových rezidenčních projektů, developeři dlouhodobě poukazují na nízký zájem reálné poptávky po nových bytech. A i oni se potýkají s inflací. Někteří z nich nové byty raději nabízí k pronájmu než k prodeji.
Nový stavební zákon a výstavba nových bytů
Problémy působí i váznoucí přijetí nového stavebního zákona. To se spolu s dalšími důvody promítá do statistik. Český statistický úřad (ČSÚ) již v září oznámil, že stavební produkce meziročně klesá. Co se týče bytů, dokončují se již rozestavěné projekty. Zahajování výstavby nových bytů jen v lednu až červenci 2023 pokleslo o téměř pětinu. Naopak rostl počet dokončených bytů (20 825 bytů, +3,2 %).
„Růst táhlo dokončování bytových domů a bytů v nebytových budovách. A na vzestupu byly také konverze bytových budov. Bytů v rodinných domech bylo dokončeno o 2,8 procenta méně než loni,“ stojí v souhrnné zprávě ČSÚ.
Data ČSÚ tak potvrzují, že nových bytů se staví málo. Když k tomu přidáme obecně zvýšenou cenovou hladinu nemovitostí – ČNB dlouhodobě odhaduje, že ceny realit jsou o víc než 20 procent nad průměrnými možnostmi kupujících – není se podle analytiků co divit, že objemy obchodů na nemovitostním trhu jsou hluboko pod předcovidovými hodnotami.