Jakou fixaci zvolit u hypotéky, abyste zbytečně netratili

Hypotéky začínají zlevňovat, banky snižují sazby pod 6% hranici a některé nabídky se již letos pohybují i na úrovni 5,60 %. Zároveň výrazně klesla meziroční lednová inflace na 2,30 %. Dá se proto očekávat další zlevňování hypoték. Než se však úrokové sazby dostanou na nové dno, může to ještě trvat několik měsíců, ale v tomto období se bude muset již řada klientů rozhodnout, jakou fixaci si u své hypotéky zvolí.

Hypoteční trh se rozhýbal. Nastává období zlevňování hypoték

Dobrou volbou by mohla být plovoucí sazba, ale aktuální nabídka bank je velmi omezená, a když už ji nějaká banka nabízí, tak většinou je vyšší než pevná sazba. Jedinou cestou proto je zafixovat si úrokovou sazbu podle aktuální nabídky konkrétní banky. Přitom je důležité si zajistit co největší flexibilitu, aby bylo možné pružně reagovat na změnu podmínek v budoucnosti. Sankce za předčasné splacení hypotéky se přitom budou v letošním roce měnit.

Jak je to s poplatkem za předčasné placení

Pokud se klient rozhodne splatit svůj úvěr mimo fixaci, dnes je to tak, že mu banka naúčtuje pouze symbolický administrativní poplatek ve výši přibližně tisíc korun. Ovšem podle novely zákona o spotřebitelském úvěru by to mělo být jinak. Banky si budou moci nárokovat ušlé náklady spojené s předčasným splacením hypotéky.

Lukáš Urbánek Finanční poradce společnosti Partners, působí ve Zlíně. Je držitelem prestižního mezinárodního certifikátu European Financial Planner. Spoluautor knihy Jak ovládnout své finance – Finanční plánování pro každého. Se svými klienty spolupracuje již od roku 1999.

Sankce za předčasné splacení úvěru, včetně všech administrativních nákladů, bude maximálně ve výši 0,25 % za každý započatý rok zbývající do výročí fixace a zároveň v maximální výši 1 % z mimořádně provedené splátky. Nutno dodat, že účinnost novely bude od 1. 9 2024 a do té doby poběží vše při starém. Nové podmínky budou mít úvěry sjednané po tomto datu nebo úvěry, jejichž výročí fixace nastane po 31. 8. 2024.

1. Jak postupovat, pokud již máme vybranou banku, nebo máme výročí fixace
Všechny banky nabízejí možnost zafixovat si úrokovou sazbu na určité období. Nejčastěji na období 1, 3, 5, a 10 let. Některé banky potom nabízejí sazby ještě na 7 nebo 8 let. Podstatné je, že sazby nejsou pro všechny fixace stejné. Hlavní hybnou silou určující výši úrokových sazeb je cena, za kterou jsou banky schopné si půjčit. Dále je podstatná samotná obchodní politika bank a jejich náklady. Proto se sazby u jednotlivých bank liší, a proto se také liší u různých fixací.

Pokud budete mít úrokovou sazbu zafixovanou v aktuálním režimu, pravděpodobně se vám vyplatí zvolit nižší ze sazeb pro fixaci na 3 nebo 5 let. V případě, že budete chtít takový úvěr refinancovat, abyste si zajistili lepší podmínky, protože stávající banka vám lepší podmínky nenabídne, riskujete nyní maximální poplatek za předčasné splacení ve výši tisíc korun.

Dále si však musíte připočítat standardní poplatky na katastru a poplatky spojené se samotným vyřízením úvěru v jiné bance. Obzvláště u malých úvěrů mohou být poplatky spojené s refinancováním tak velké, že se ani nevyplatí a bude výhodnější přechodně akceptovat vyšší úrok.

2. Jak to bude v případě uplatnění sankce ve výši až 1 % za předčasné splacení úvěru.
Od 1. 9. 2024 již budou banky moci uplatnit za předčasné splacení nové sankce. A to maximálně ve výši 0,25 % za každý započatý rok zbývající do výročí fixace, ale v maximální výši 1 % z mimořádně provedené splátky včetně všech administrativních nákladů. Jak se to promítne do fixací u hypoték? Zde už je potřeba dobře počítat.

Představte si situaci, že se budete rozhodovat mezi sazbou na 3 roky ve výši 5,69 % p.a. a sazbou 5,49 % p.a. na období 5 let. Jaká sazba bude z pohledu případného refinancování výhodnější? U hypotéky ve výši 2,5 milionu na 20 let budou splátky ve výši 17 467 Kč, resp. 17 183 Kč.

Příklad 1 – splacení po 12 měsících Fixace 3 roky Po roce bude zůstatek hypotéky 2 430 867 Kč, celkem zaplaceno 209 599 Kč, výše zaplacených úroků 140 465 Kč. Sankce za předčasné splacení úvěru 0,5 %, tj. 12 154 Kč. Pokud se tedy rozhodneme takový úvěr po roce refinancovat nebo splatit, bude nutné zaplatit 2 443 021 Kč (2 430 867 Kč + 12 154 Kč). Vezme-li v úvahu i náklady za splátky v prvním období, budou naše celkové náklady v celkové výši 2 652 620 Kč. Fixace 5 let Po roce bude zůstatek hypotéky 2 429 292 Kč, celkem zaplaceno 206 197 Kč, výše zaplacených úroků 135 488 Kč. Sankce za předčasné splacení úvěru 1 %, tj. 24 293 Kč. Pokud se tedy rozhodneme takový úvěr po roce refinancovat nebo splatit, bude nutné zaplatit 2 453 585 Kč (2 429 292 Kč + 24 293 Kč). Vezme-li v úvahu i náklady za splátky v prvním období, budou naše celkové náklady v celkové výši 2 659 782 Kč.

Závěr: Z porovnání je patrné, že naše náklady budou paradoxně vyšší (o 7 162 Kč) v případě, že si zvolíme nižší úrokovou sazbu, ale na delší období.

Příklad 2 – splacení po 24 měsících Fixace 3 roky Po dvou letech bude zůstatek hypotéky 2 357 696 Kč, celkem zaplaceno 419 198 Kč, výše zaplacených úroků 276 893 Kč. Sankce za předčasné splacení úvěru 0,25 %, tj. 5 894 Kč. Pokud se tedy rozhodneme takový úvěr po dvou letech refinancovat nebo splatit, bude nutné zaplatit 2 363 590 Kč (2 357 696 Kč + 5 894 Kč). Vezme-li v úvahu i náklady za splátky v prvních dvou letech, budou naše celkové náklady ve výši 2 782 788 Kč. Fixace 5 let Po dvou letech bude zůstatek hypotéky 2 354 602 Kč, celkem zaplaceno 412 394 Kč, výše zaplacených úroků 266 995 Kč. Sankce za předčasné splacení úvěru 0,75 %, tj. 17 660 Kč. Pokud se tedy rozhodneme takový úvěr po dvou letech refinancovat nebo splatit, bude nutné zaplatit 2 372 262 Kč (2 354 602 Kč + 17 660 Kč). Vezme-li v úvahu i náklady za splátky v prvních dvou letech, budou naše celkové náklady ve výši 2 784 656 Kč.

Závěr: Z porovnání je patrné, že naše náklady budou vyšší (o 1 868 Kč) v případě volby fixace na 5 let při nižší úrokové sazbě.

Rada porovnávejte a dobře počítejte

Výše uvedené příklady nedávají jednoznačnou odpověď, které řešení bude pro vás nejvýhodnější. Minimálně však ukazují, že problematika je poněkud složitější, než by se mohlo na první pohled zdát. Nižší sazba totiž nemusí být za všech okolností nejlepší volbou. Hlavní neznámou stále zůstává ten správný okamžik, kdy nad změnou podmínek v bance budete přemýšlet. Dále bude záležet na tom, mezi jakými nabídkami se budete rozhodovat a jak velký bude případný rozdíl v úrokové sazbě.

Pokud chcete zvýšit své šance na úspěch, nezbude nic jiného, než si jednotlivé varianty pečlivě spočítat a porovnat, nebo se obrátit na finančního poradce.