Jak se přestěhovalo Česko. Nová data ukazují, kde už nemá skoro kdo rodit. Co to udělá s nemovitostmi?

Demografické nůžky mezi českými regiony se rozevírají. Zatímco v okrajových částech země obyvatel stále ubývá, jiné oblasti dynamicky rostou. A potvrzují to i čerstvá data ČSÚ za loňský rok, která HN analyzovaly a sestavily z nich unikátní mapu.

Tyto trendy trvají už delší dobu, ale nízká porodnost a počínající vymírání české populace je ještě zvýraznily. Dá se očekávat, že v delším horizontu se odrazí i na cenách nemovitostí. Kde chtějí Češi bydlet a přivádět na svět děti – a kde naopak města a vesnice pomalu vymírají?

HN tentokrát použily data z obcí s rozšířenou působností. Výsledkem jsou větší detaily, než poskytnou údaje za kraje nebo okresy. Zároveň to umožňuje vyfiltrovat třeba stěhování z města do satelitu za jeho hranicemi.

Praha? Naučte se nová čísla, obyvatel je 1,4 milionu

Největší oblast konstantního demografického růstu je celkem očekávatelně v Praze a kolem ní. V metropoli loni přibylo skoro jedno procento obyvatel a oficiální údaj ke konci roku zní: 1 397 880 obyvatel. Pokud bude trend trvat, město se v průběhu tohoto jara dostane nad hranici 1,4 milionu.

Skoro celý růst obstaralo stěhování, zároveň ale Praha loni vedla i statistiku přirozeného přírůstku – narodilo se tady o 293 lidí víc, než kolik zemřelo. To může souviset s vyšším průměrným věkem pražských matek. Ročníky před rokem 1993 jsou asi o třetinu početnější než ty mladší. A tam, kde lidé mají děti ve vyšším věku, se efekt slabých ročníků v plodném věku, ještě tolik neprojevil.

Od roku 2015 počet obyvatel Prahy stoupl asi o 140 tisíc. Růst má nyní větší dynamiku než v předchozí dekádě.

V poslední době Praha počtem obyvatel dohání třeba podobně velký Mnichov, ten má dnes asi 1,5 milionu obyvatel. Mnichov Praze co do počtů odskočil kolem roku 2010, teď se rozdíl zmenšuje.

Podobným tempem roste v podstatě celý Středočeský kraj, vyjma tří okrajovějších oblastí: Mělnicka, Sedlčanska a především Čáslavi a okolí. U prvních dvou šlo loni o pokles v řádu desetin promile, u Čáslavska ale už o 3,5 promile. Dohromady teď mají Praha a Středočeský kraj 2,86 milionu obyvatel.

Dobrá dálnice do Prahy? Jackpot

Kolem Prahy roste nejvíc oblast směrem na severovýchod, v podstatě kolem dálnic D10 a D11. Brandýs nad Labem, Lysá nad Labem, Nymburk nebo Mladá Boleslav vykazují roční růst kolem jednoho procenta.

Ještě lépe je vliv dálnic patrný na demografické mapě za hranicemi středních Čech. Rostou třeba všechny obce s rozšířenou působností podél dálničního spojení od Prahy až do Liberce, stejně tak je na mapě pomyslně vidět i čerstvě dokončená D4 přes Dobříš, Příbram až do Písku nebo východněji položená D3 přes Tábor. I kolem nich města rostou. Odlehlejší Milevsko, Sedlčany a Týn nad Vltavou, které jsou v prostoru mezi těmito dvěma dálnicemi, obyvatele spíš ztrácejí.

„Skutečně to bude mít souvislost s dálnicí. Z pozice místostarosty jednám třeba s lékaři, kteří k nám chtějí přesunout svoje ordinace. Ano, zlomový moment bylo její otevření,“ potvrdil HN místostarosta Písku Josef Soumar (Piráti).

„Dojezdový čas do Prahy je stěžejní. Zrovna tam také jedu a za 50 minut jsem na okraji. Už tak rok před otevřením dálnice se začali lidé ptát po nemovitostech v Písku a ceny začaly růst,“ dodal Soumar.

První čísla o porodnosti za letošek. Pokles počtu narozených dětí pokračuje tempem, které zaskočilo i demografy

21. 5. 2025 ▪ 4 min. čtení

Viditelná souvislost se ovšem netýká všech dálnic: třeba kolem D8 oblast růstu končí za Roudnicí nad Labem a obvody Lovosic a Litoměřic už jsou v záporných číslech. Podobné je to i s D5 dál od Prahy. Obě dálnice jsou ale proslulé chronicky špatným příjezdem do Prahy a častými kolonami. Naopak zmíněné D4, D10 nebo D11 patří mezi ty s lepším dojezdem a hlavně větším množstvím možností, kudy kolonu na příjezdu do Prahy objet.

Obvody Lysé a Brandýsa jsou kromě Prahy navíc jediné v Česku, které si drží významnější přirozený přírůstek – víc lidí se tam rodí, než umírá. A to značí, že právě sem míří mladé rodiny.

Poražení: nepopulární lokality to teď dohání dvojnásob

V mapě si lze povšimnout i velkých červených oblastí. Jde o místa, kde lidí loni ubylo a vesměs jde o dlouhodobý trend. Jeho hlavní příčiny jsou ale jiné než v posledních letech.

Ukázkový příklad je Ostrava. Ta ztrácí obyvatele už od roku 1990 a nejvíc to bylo patrné na začátku desátých let, kdy stěhováním ztrácela každý rok až dva tisíce občanů. Od začátku ruské agrese proti Ukrajině se trend na chvíli otočil s příchodem ukrajinských uprchlíků.

Problémem je teď ale nízká porodnost. Loni se „s občanstvím“ Ostravy narodilo jen 2140 dětí, naproti tomu 3363 lidí zemřelo. Porodnost kryje jen necelých 64 procent přirozeného úbytku a město jednoduše vymírá. Loňský rok končila Ostrava s 283 187 obyvateli. Oproti roku 1990 tu chybí už skoro 50 tisíc lidí.

Ještě horší je situace v okolních městech: v Havířově připadá v podstatě jedno novorozeně na dva zemřelé, v Karviné je to dokonce ještě méně. Na 752 zemřelých tu loni připadlo jen 328 novorozenců. Průměrný věk obyvatel obou měst se dostal loni nad 45 let, v menších sídlech v okolí je to obvykle až o čtyři roky méně.

Zřejmě si tak vybírají svou daň odchody mladých v předchozích dekádách. Ti, kteří teď mají děti, odešli buď rovnou do jiných oblastí, nebo do vesnic v okolí, zatímco v obou hornických městech zůstali především starší lidé.

Dá se tedy očekávat, že na tamní trh nemovitostí bude dál přicházet větší množství bytů, což je znát na cenách. Za standardní 65metrový byt v paneláku v Karviné a Havířově teď prodávající chtějí obvykle kolem dvou milionů.

Další vymírající lokality: Karlovarsko a Jeseníky

Podobné problémy s odchody mladých trápí poslední dekády i geograficky odlehlé regiony: celé Jeseníky nebo Karlovarský kraj. Na samém západě republiky tabulky ukazují obce, kde se loni narodilo maximálně jedno dítě, zato sedm osm lidí zemřelo. Nejsou to vysloveně malé vesnice, mívají 500, 600 obyvatel. Příklady? Pernink, Nové Hamry, Stráž nad Ohří.

Tady pohled do statistik ukazuje dva typy stárnoucích obcí: ty malé a odlehlé, a vedle nich města s velkým podílem paneláků. Třeba patnáctitisícový Ostrov: poměr novorozenců k zemřelým tu loni byl ještě o něco horší než v Karviné: 89 novorozenců, 210 zemřelých. A podobně jsou na tom i samotné Karlovy Vary: 290 novorozenců, 612 zemřelých. Nebo Mariánské Lázně na Chebsku: 74 narozených dětí, 192 zemřelých.

Z hlediska obvodu obcí s rozšířenou působností mají nejméně narozených dětí na 1000 obyvatel právě Ostrov, Mariánské Lázně a s nimi i jesenický Rýmařov: všechny tři pod šest porodů na 1000 obyvatel, průměrná hodnota v současném Česku je přitom lehce pod osmi – což také na reprodukci obyvatelstva ani zdaleka nestačí, potřeba by bylo kolem 11 až 12.

Pás vymírajících měst a jejich okolí se ale táhne skoro po celé severní hranici od Frýdlantu až po Opavu a obzvlášť na pomezí Čech a Moravy u Králík nebo na Jesenicku je velmi zřetelný, kvůli nízké porodnosti i migraci ztrácí obě oblasti přes procento obyvatel ročně. 

Sever: cizinci přicházejí, gymnazisty ale nenahradí

Zajímavý je příklad severozápadních Čech, třeba Teplicka, Ústecka a Děčínska. Výborné dopravní spojení vlakem i po dálnici by je mělo řadit mezi vcelku atraktivní lokality. Navíc jsou tu hlavně panelákové byty relativně levné, protože jich tu je historicky dostatek z masové výstavby v 70. a 80. letech.

Na statistice stěhování je to vidět – Teplicko a Ústecko jsou dlouhodobě v kladných číslech. Problémem ale začaly být počty dětí. Ještě před covidem mělo třeba Ústecko dokonce mírný přirozený přírůstek, od té doby ale počty dětí propadly zhruba na dvě třetiny. Trendy, které jsou vidět v celé zemi, se tady ještě vyostřují a Ústí nebo Děčín vymíráním ztrácejí ročně asi 400 obyvatel. „Je to velký problém a souvisí to s tím, že jsme tady dlouhodobě ztráceli mladé a vzdělané,“ říká učitel a bývalý náměstek hejtmana Ústeckého kraje Jiří Řehák. 

Gymnázium Teplice, kde učí, patří co do výsledků mezi nejlepší školy v kraji. Ale pro absolventy funguje spíš jako brána pro opuštění regionu. „Většina absolventů našeho gymnázia odchází pryč a z nich se časem vrací tak 15 procent. Desítky let se nenašla politická reprezentace, která by jim dokázala nabídnout dobré uplatnění tady. A to se kumuluje,“ upozorňuje.

I v rámci regionu jsou přitom rozdíly. „Překvapivě daleko víc lidí se vrací, pokud mají zázemí ne ve městech, ale třeba v Krušných horách,“ všímá si Řehák.

Politici podle něj ale mohou vylidňování regionů spíš jen mírnit. „Nedokážou to zastavit ani v Moravskoslezském kraji, kde pro to podle mě dělají vážně dost. Česko je prostě dost velké na denní dojíždění, ale na udržování rodinných vazeb velké není. Ať žijete kdekoli, dojedete za rodiči obvykle za dvě tři hodiny, takže tahle překážka tu nevzniká,“ dodává. 

Anomálie Tachov

Pohraničí má vůbec problém. Ke státní hranici přiléhá 61 obcí s rozšířenou působností a jen čtyři loni vykázaly růst počtu obyvatel. Vůbec nejhorší výsledek v celé zemi mělo potom Tachovsko: úbytek 1,89 procenta obyvatel. Je to spíš anomálie, která jde na vrub hlavně migraci.

Právě na Tachovsku je u dálnice D5 velké množství montoven a skladů, kde kromě místních pracují typicky Ukrajinci, Moldavané nebo Rumuni. Třeba Tachov díky nim zažil v posledních letech dynamický růst, který vyhnal vzhůru ceny nemovitostí a městečko expandovalo z 12 skoro na 15 tisíc obyvatel, z toho jsou ale více než čtyři tisíce cizinců. Loni byl ale proud vystěhovalých výrazně silnější, celkem 316 osob. To ale může být jen dočasný jev. 

Co to znamená pro nemovitosti?

„Na prognózu, co to udělá s cenami, je celkem brzy. Pořád nevíme, kam se trh práce a nemovitostí dostane za pět let. Ale zkušenosti ze zahraničí ukazují, že by mělo spíš pomalu docházet k cenové diferenci regionů,“ řekl HN sociolog bydlení Martin Lux ze Sociologického ústavu Akademie věd.

Základní předpoklad pro vylidňování regionů podle něj trvá. „Dneska máme úplně jiné představy o tom, co chceme dělat za práci, než jak to bylo před 30, 40 lety. Tehdy si mladý člověk dovedl představit, že zůstane v rodném městě a najde si nějakou vzdáleně adekvátní práci. Dneska jsou ambice mnohem větší,“ uvedl.

Skokové změny cen se podle něj čekat nedají – spíš pokračování trendů. „Trh s nemovitostmi tu funguje a ceny reagují velmi pružně. Rozdíly v prodejních cenách jsou dokonce výrazně větší než rozdíly v nájmech, takže čistě jako investice mohou i ty méně atraktivní lokality vydělat mnohem víc,“ popisuje poměrně častý trend, kdy lidé z vnitrozemí kupují byty na pronájem třeba v Mostě.

Tady je ale potřeba dobře vybírat – majitel se bude často potkávat s trochu jinými nájemníky než třeba v Praze. „Je to rizikovější investice, s tím majitelé musí počítat. Použil bych ten extrémnější příklad, vyslovený byznys s chudobou. Ten počítá jenom s výnosem z nájmu a státních příspěvků. Neřeší zůstatkovou cenu, za kolik se to bude dát jednou prodat,“ dodává Lux.